MarktwertanalyseMusterweg 12, 22143 Hamburg
Stichtag 1.7.2026 · Datenqualität 95 %
Ihre Wertspanne
Rechenwert 675.000 € · 4.600 €/m² Vergleichsbasis
Das stützt die Einschätzung
- Datenqualität bei 95 %: Ihre Objektangaben tragen die Einschätzung
- Jeder Zu- und Abschlag ist mit seinem Euro-Betrag offengelegt
Das bleibt offen
- Gemeldete Besonderheiten lassen sich nicht pauschal beziffern
- Keine Vor-Ort-Besichtigung, reine Datenanalyse
- Noch keine lizenzierten Vergleichsverkäufe, das folgt mit der Marktdatenanbindung
Ihre Angaben
Jede Zahl in diesem Bericht lässt sich auf diese Angaben zurückführen.
Weitere Angaben zu Ihrem Objekt: dokumentiert für Bericht und Exposé, ohne Einfluss auf die Wertspanne
Datenqualität: 95 %. Sie sagt, wie vollständig Ihr Objekt beschrieben ist. Wie eng die Spanne ausfällt, hängt vor allem an der Datenlage Ihrer Region. Mehr dazu in Kapitel 04.
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KI-generiertWie sich der Wert zusammensetzt
Vom regionalen Vergleichspreis zu Ihrer Wertspanne. Jeder Schritt steht offen darunter.
Die Vergleichsbasis für Hamburg. Auf diesem regionalen Ausgangswert rechnet jeder Zu- und Abschlag unten auf. Er ist der mittlere Angebotspreis je Quadratmeter in Ihrem Postleitzahlgebiet, aus eingekauften Marktdaten. Angebotspreise sind das, was Verkäufer verlangen, und liegen typischerweise über den später gezahlten Preisen. Genau deshalb nennen wir eine Spanne und keinen Festpreis.
Objektart und Wohnfläche: markttypisch, ohne Zu- oder Abschlag.
Einfluss der Faktoren auf den Wert
Warum eine Spanne und keine einzelne Zahl? Eine exakte Zahl würde eine Genauigkeit vortäuschen, die kein Modell liefern kann. Die Spanne zeigt den Rahmen, in dem der marktgerechte Preis liegt, und wird mit besserer Datenlage enger. Der Rechenwert ist auf 1.000 € gerundet.
Das Marktumfeld Ihrer Stadt
Diese Kennzahlen vergleichen Ihre Stadt mit dem Bundesschnitt. Sie beschreiben das Marktumfeld, nicht den Wert Ihres Objekts.
Amtlicher Marktkontext: Stadt Hamburg
rund 26 % über dem Bundesschnitt. Der Mietmarkt ist angespannt.
deutlich unter dem Bundesschnitt. Hier wird viel vermietet, es gibt viele Kapitalanleger.
Quelle: Zensus 2022 · Statistische Ämter des Bundes und der Länder, Stichtag 15. Mai 2022 (Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0). Werte auf Ebene der Gesamtstadt. Sie beschreiben das Marktumfeld, nicht Ihr einzelnes Objekt, und fließen nicht in die Wertspanne ein.
Für Ihre Lage liegen uns keine Angebotsdaten aus Inseraten vor. Die Einschätzung beruht auf eingekaufte Angebotsdaten Ihres Postleitzahlgebiets.
Werttreiber und Risiken
Werttreiber
- Zustand: gut, gepflegt (+20.976 €)
- Energieeffizienz: Energieklasse C (+7.202 €)
- Nutzung: Eigennutzung (+14.548 €)
- Modernisierungen: 2 erfasste Maßnahmen (+23.291 €)
- Grundstück: 480 m², Mehrfläche gegenüber üblichem Baugrundstück (+5.250 €)
Risiken
- Baujahr: Baujahr 1962 (−94.966 €)
- Gemeldete Besonderheiten oder Belastungen sind nicht pauschal eingerechnet. Sie können den Wert je nach Einzelfall erheblich mindern. Die Spanne ist deshalb nach unten erweitert, die Sicherheit entsprechend gesenkt.
Ihre größten Hebel
- mittelZustand & Modernisierung: Eine dokumentierte Modernisierung ist im Modell der stärkste Hebel nach oben. Wichtig: Sanierungskosten sind nicht automatisch Wertsteigerung. Vorher fachlich prüfen lassen.
- geringEnergieeffizienz: Eine bessere Energieklasse (z. B. durch energetische Sanierung) wirkt wertstützend und erweitert den Käuferkreis. Aufwand und Wirkung vorab prüfen.
Richtung und Einflussstufe stammen aus dem Modell. Einen Euro-Betrag nennen wir hier nicht: Was eine Maßnahme kostet, ist nicht automatisch das, was sie am Wert ändert.
Von Ihnen genannte Besonderheiten
- Erbbaurecht / Erbpacht
- Wege- / Leitungsrechte
Diese Punkte können den Wert erheblich beeinflussen, sind in der Spanne oben aber nicht beziffert. Wir empfehlen, sie vor einer Entscheidung fachlich prüfen zu lassen.
Drei typische Situationen
Wofür Sie die Spanne brauchen, entscheidet, welche Zahl daraus für Sie zählt.
Ihr Startpreis ist eine Entscheidung zwischen Tempo und Erlös:
Sie setzen den Startpreis nahe der Untergrenze an. Das bringt meist mehr Interessenten und eine kürzere Vermarktung, kostet aber Spielraum nach oben.
Sie setzen den Startpreis auf den Rechenwert. Preis und Vermarktungsdauer sind hier ausgewogen, das ist der übliche Ausgangspunkt.
Sie setzen den Startpreis an die Obergrenze. Ein höherer Erlös ist möglich, meist aber mit längerer Vermarktung und dem Risiko einer späteren Preissenkung.
Bewusst ohne Euro-Beträge: Ihre Wertspanne stammt aus unserem eigenen Modell, ein Startpreis auf den Euro genau wäre daraus Scheingenauigkeit. Besprechen Sie den Preis mit jemandem, der Ihr Objekt gesehen hat.
Wie wir gerechnet haben
Verfahren & Datenquellen
- Verfahren: Vergleichswertverfahren in Anlehnung an die ImmoWertV.
- Datengrundlage: eingekaufte Angebotsdaten Ihres Postleitzahlgebiets und Ihre Objektangaben.
- Stichtag: 1.7.2026. Der Wert ist eine Momentaufnahme des Marktes zu diesem Datum.
- Berechnung: Wertatelier-Bewertungsmodell.
Die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse und beurkundete Vergleichsverkäufe kommen dazu, sobald wir unsere regionale Marktdatenquelle angebunden haben.
Wie die Spanne entsteht
- Ausgangswert. Wir nehmen das regionale Preisniveau je Quadratmeter und multiplizieren es mit Ihrer Wohnfläche. Diese Zahl ist noch nicht Ihr Wert: Sie beschreibt eine durchschnittliche Immobilie in Ihrer Region.
- Acht Rechenschritte. Objektart, Wohnfläche, Zustand, Energieeffizienz, Nutzung, Baujahr, Modernisierungen, Grundstück. Jeder Schritt ist ein Auf- oder Abschlag auf den Ausgangswert, und jeder steht mit seinem Betrag im Kapitel zur Wertentstehung. Nichts davon ist ein Pauschalzuschlag.
- Der Bodenwert. Liegt für Ihre Adresse kein amtlicher Bodenrichtwert vor, schätzen wir ihn aus dem regionalen Preisniveau. Das ist die unsicherste Größe der ganzen Rechnung, und sie ist deshalb im Kapitel zur Marktlage gesondert ausgewiesen.
- Die Spanne. Sie reicht hier von 557.000 € bis 726.000 €, das sind −17 % / +8 % um den Rechenwert. Wie breit sie ausfällt, entscheidet die Vollständigkeit Ihrer Angaben: je vollständiger, desto enger. Haben Sie Besonderheiten oder Belastungen angegeben, erweitern wir die Spanne zusätzlich nach unten. Streuen die Preise vergleichbarer Objekte vor Ort stärker, wird sie insgesamt breiter.
Die Spanne ist keine Fehlertoleranz und keine Verhandlungsempfehlung. Sie beschreibt den Bereich, in dem sich der Preis vergleichbarer Objekte unter den heutigen Marktbedingungen bewegt. Was am Ende im Kaufvertrag steht, hängt zusätzlich von Zeitpunkt, Vermarktung und den beteiligten Personen ab.
Was in dieser Zahl nicht steckt
- Alles, was man nur vor Ort sieht: Feuchtigkeit, Risse, der Zustand von Dach, Leitungen und Heizung, Schädlingsbefall, Altlasten im Boden. Wir sehen Ihre Immobilie nicht.
- Was im Grundbuch steht: Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht, Baulasten. Ein eingetragenes Wohnrecht kann den erzielbaren Preis erheblich senken.
- Der Zuschnitt Ihres Grundstücks. Wir rechnen mit seiner Fläche, nicht mit seiner Form, seiner Hanglage oder seiner Bebaubarkeit im Einzelfall.
- Ihre persönliche Lage. Wie schnell Sie verkaufen müssen, ob mehrere Eigentümer sich einig sind, wie die Immobilie vermarktet wird.
Für eine verbindliche Bewertung ist eine Vor-Ort-Besichtigung durch eine sachverständige Person erforderlich. Diese Analyse ersetzt kein Gutachten. Sie gibt Ihnen vorab eine Orientierung, bevor Sie Geld für ein Gutachten ausgeben.
Keine gerichtsfeste Bewertung und kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.