Vergleichswert
Für Eigentumswohnungen und typische Häuser: regionale Preise pro Quadratmeter, angepasst um Objektart, Wohnfläche, Zustand, Energieklasse, Nutzung, Baujahr, Modernisierungen und Grundstücksfläche.
WertatelierWir rechnen, statt zu raten.Menü
Methodik & Datenbasis
Wie wir bewerten, und wo die Grenzen liegen.
Hier steht offen, welche Daten einfließen, wie das Verfahren gewählt wird und wo Unsicherheiten bleiben. So können Sie selbst prüfen, worauf Ihre Wertspanne beruht.
Was einfließt
Vier Ebenen Ihrer Analyse
- 01
Ihre Immobilie
Was Sie im Assistenten angeben: Objektart, Wohn- und Grundstücksfläche, Baujahr, Nutzung, Zustand, Modernisierungen und Energieklasse. Jede dieser Angaben verändert die Rechnung. Welche am stärksten wirkt, steht auf der Genauigkeits-Seite.
- 02
Die Lage
Die Adresse ordnet Ihr Objekt einer Marktregion zu. Daraus bezieht die Analyse das regionale Preisniveau und, soweit verfügbar, die Bodenrichtwertzone.
- 03
Der Markt
Hier fließt ein, was der Markt in Ihrer Region zahlt: Quadratmeterpreise, Bodenwerte, Marktmieten und die übliche Streuung der erzielten Preise. Beim Bodenwert rechnen wir mit dem amtlichen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, wenn für Ihre Lage einer vorliegt. Das ist derzeit in Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Thüringen und Berlin der Fall. Liegt keiner vor, leiten wir den Bodenwert aus dem regionalen Preisniveau ab und sagen es im Bericht dazu. Die übrigen Werte sind eigene Modellannahmen.
- 04
Die Methodik
Aus Objektart und Datenlage wählt die Analyse das Bewertungsverfahren. Welche Annahmen dabei gelten und wo Unsicherheit bleibt, steht ausgeschrieben im Bericht.
Der Rechenweg
So entsteht Ihre Wertspanne
- 1
Angaben prüfen
Ihre Eingaben werden auf Vollständigkeit, plausible Wertebereiche und Widersprüche geprüft. Fehlt etwas, rechnet die Analyse mit der Lücke weiter und weist sie als solche aus.
- 2
Lage zuordnen
Die Adresse wird einer Marktregion und, soweit verfügbar, einer Bodenrichtwertzone zugeordnet. Kennt die Analyse Ihre Region noch nicht, sagt sie das offen.
- 3
Verfahren wählen
Objektart, Nutzung und Datenlage bestimmen das Verfahren: Bei Häusern und Wohnungen führt der Vergleichswert, auch bei vermieteten Objekten; dort kommt ein Abschlag für die Vermietung dazu. Der Ertragswert läuft als Gegenprobe mit. Für Grundstücke gilt der Bodenwert.
- 4
Plausibilisieren
Jedes wertrelevante Merkmal wird einzeln angesetzt, vom Zustand über die Energieklasse bis zur Grundstücksfläche. Rechnen wir selbst, steht jeder Zu- und Abschlag mit seinem Euro-Betrag im Bericht. Liefert das externe Marktmodell die Zahl, benennen wir die Merkmale und ihre Wirkung. Einen Euro-Betrag hätten wir dort erfunden.
- 5
Spanne ausgeben
Das Ergebnis ist eine Spanne mit Sicherheits-Stufe. Datenlücken und gemeldete Belastungen verbreitern sie, statt Genauigkeit vorzutäuschen.
Dieselben Schritte an einem echten ObjektMusterobjekt
- Ausgangswert 152 m² × 4.600 €/m²
- 699.200 €
- Baujahr 1962
- −94.966 €
- Modernisierungen Dach 2019, Heizung 2021
- +23.291 €
- WertspanneSicherheit: mittel
- 557.000 € bis 726.000 €
Live aus dem Musterobjekt gerechnet, nicht hinterlegt. Ändert sich unser Verfahren, ändern sich diese Zahlen mit. Den vollständigen Bericht dazu sehen Sie ohne Kauf im Musterbericht.
Fehlen Daten, wird die Spanne breiter, nicht der Wert „genauer“.
Drei Blickwinkel
Drei etablierte Wege zum Immobilienwert
Nicht jedes Verfahren passt zu jedem Objekt und jeder Datenlage. Wertatelier wählt den Ansatz nicht allein nach der Objektart. Die Auswahl und ihre Begründung stehen in jedem Bericht.
Wie die drei Verfahren allgemein funktionieren, erklärt der Ratgeber: Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Sachwert
Für Häuser ohne ausreichende Vergleichsdaten: Bodenwert aus Bodenrichtwerten plus Gebäudewert aus Herstellungskosten, Alterswertminderung und Modernisierung, marktangepasst über den Sachwertfaktor.
Ertragswert
Bei vermieteten Objekten rechnen wir ihn zusätzlich: Marktmiete oder Ist-Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ergeben den Ertragswert. Er dient als Gegenprobe zum Vergleichswert und tritt nur dann an dessen Stelle, wenn sich kein Vergleichswert rechnen lässt.
Welches Verfahren für Ihr Objekt?
- Eigentumswohnung → Vergleichswert, bei Vermietung ergänzt um den Ertragswert als Gegenprobe
- Ein-/Zweifamilienhaus → Vergleichswert; bei dünner Datenlage Sachwert mit Marktanpassung
- Mehrfamilienhaus → Vergleichswert, auch bei Vermietung
- Vermietete Objekte → Vergleichswert mit Abschlag für die Vermietung, gegengeprüft am Ertragswert
- Grundstück → Bodenwert mit Anpassungen
Besonderheiten und Belastungen
Erbbaurecht, Denkmalschutz, Wohnrecht oder ein bekannter Sanierungsstau können den Wert erheblich verändern, nur eben nicht pauschal. Ein Erbbaurecht mit 70 Jahren Restlaufzeit wiegt anders als eines mit 15. Deshalb rechnen wir keinen Schätz-Abschlag ein, sondern erweitern Ihre Spanne nach unten und senken die ausgewiesene Sicherheit. Jeden gemeldeten Punkt nehmen wir als Prüfhinweis in den Bericht auf, damit Sie sehen, was vor einer Entscheidung geklärt gehört.
Was die Ausstattung heute beiträgt
Wärmepumpe, Photovoltaik, Balkon oder Garage beschreiben Ihr Objekt im Bericht und geben Ihnen Argumente für Preisgespräche. In die Wertspanne rechnen wir sie noch nicht ein: Uns fehlt bislang die Marktdatenbasis, die den Aufpreis je Region belegen würde. Ein geschätzter Zuschlag ohne Beleg wäre bequem, aber unehrlich. Sobald die Datenbasis angebunden ist, ändert sich das, und es steht dann auch hier.
Datenbasis und Abdeckung
Für einen wachsenden Teil Deutschlands liegen uns die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse vor, derzeit über 115.000 Zonen. Sie sind der einzige Teil unserer Datenbasis, der von öffentlicher Stelle stammt und den wir Ihnen mit Stichtag und Quelle im Bericht ausweisen. Die Preisniveaus je Quadratmeter kaufen wir als aktuelle Angebotsdaten für Ihr Postleitzahlgebiet ein. Angebotspreise liegen typischerweise über den später gezahlten Preisen, deshalb nennen wir eine Spanne und keinen Festpreis. Liegen für Ihre Lage keine Angebotsdaten vor, bleiben nur unsere eigenen Pilot-Marktdaten: Modellannahmen, die wir selbst zusammengestellt haben und die nicht extern belegt sind. Auf dieser Grundlage verkaufen wir keine Analyse. Liegen für Ihre Adresse keine amtlichen Zonen vor, sagen wir das im Bericht und rechnen mit einer vorsichtigeren Spanne und niedrigerer Sicherheit statt mit erfundener Genauigkeit.
Was die Analyse nicht ist
Eine Marktwertanalyse ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Sie ersetzt keine Vor-Ort-Besichtigung durch Sachverständige und ist nicht als formeller Wertnachweis für gerichtliche, steuerliche oder kreditwirtschaftliche Verfahren vorgesehen. Was dabei zwangsläufig offen bleibt, sagen wir lieber deutlich: Wir sehen Ihre Immobilie nicht. Altlasten im Boden, Schädlingsbefall, Feuchtigkeit, der tatsächliche Zustand der Bausubstanz oder versteckte Mängel fließen nicht ein. Genau das prüft ein Sachverständiger vor Ort, und genau dafür ist er da. Ob eine Institution sie im Einzelfall akzeptiert, entscheidet diese selbst. Wofür sie gedacht ist: Verkaufs- und Kaufentscheidungen vorbereiten, Preisvorstellungen überprüfen, Vermögensübersicht schaffen. Schnell, nachvollziehbar und ohne Verkaufsdruck.
Sehen Sie selbst, wie das aussieht.
Der Musterbericht zeigt Aufbau, Tiefe und Sprache der Analyse an einem Beispielobjekt.