Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Was der Verkehrswert ist, und was er nicht ist

Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert in einem einzigen Satz. Er ist der Preis, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die Beschaffenheit und die Lage. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht (§ 194 BauGB).

Im Gesetz steht hinter dem Wort Verkehrswert in Klammern das Wort Marktwert. Beide Begriffe meinen also dasselbe. Wer Ihnen erklärt, der Marktwert Ihres Hauses sei etwas anderes als sein Verkehrswert, liegt damit falsch.

Daraus folgt einiges, was im Alltag gern durcheinandergeht. Der Verkehrswert gilt für einen bestimmten Stichtag und kann ein Jahr später ein anderer sein. Und er blendet alles aus, was nur diesen einen Verkauf betrifft: den Freundschaftspreis unter Verwandten ebenso wie den Abschlag, den jemand hinnimmt, weil er schnell verkaufen muss.

Der Verkehrswert schätzt, was am Stichtag unter gewöhnlichen Umständen zu erzielen wäre. Ein tatsächlich gezahlter Preis ist er nicht. Verkehrswert und Marktwert sind nach § 194 BauGB dasselbe.

Auch der Preis in einem Inserat ist kein Verkehrswert. Er zeigt, was sich ein Verkäufer wünscht. Was am Ende im Kaufvertrag steht, liegt häufig darunter.

Die drei Verfahren und wofür sie gedacht sind

Die Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, kennt drei Verfahren. Sie schreibt nicht vor, welches für welche Immobilie gilt. Sie verlangt, dass das Verfahren nach der Art der Immobilie, den Gepflogenheiten am Markt und der Eignung der vorhandenen Daten gewählt wird, und dass diese Wahl begründet wird (§ 6 Abs. 1 ImmoWertV).

Beim Vergleichswert ist die Idee am einfachsten: Was ähnliche Wohnungen in derselben Gegend zuletzt gekostet haben, sagt viel darüber, was Ihre kosten würde. Das funktioniert aber nur, wenn es genug solcher Verkäufe gibt. Die Verordnung spricht von einer ausreichenden Anzahl und verlangt, dass die Vergleichsobjekte in ihren Merkmalen hinreichend übereinstimmen und zeitlich nah am Stichtag verkauft wurden.

Der Ertragswert fragt, was die Immobilie abwirft. Ausgangspunkt ist die Miete, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich zu erzielen ist. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab, übrig bleibt der Reinertrag (§ 31 ImmoWertV). Wer ein Mietshaus kauft, kauft vor allem diesen Ertrag, deshalb passt das Verfahren dort am besten.

Der Sachwert geht von den Kosten aus. Er nimmt die durchschnittlichen Herstellungskosten eines vergleichbaren Gebäudes, passt sie an die Region an, zieht die Wertminderung durch das Alter ab und zählt den Bodenwert hinzu (§§ 35 und 36 ImmoWertV). Gerechnet wird er vor allem dann, wenn es für ein freistehendes Einfamilienhaus zu wenige vergleichbare Verkäufe gibt.

Warum zwei Verfahren zu verschiedenen Zahlen kommen

Rechnet man dasselbe Haus einmal mit dem Sachwert und einmal mit dem Vergleichswert, kommen fast nie dieselben Zahlen heraus. Das ist kein Rechenfehler. Der Sachwert beschreibt, was das Haus gekostet hätte. Käufer zahlen aber, was ihnen das Haus am Markt wert ist. In einer gefragten Stadt liegt das oft deutlich über den Baukosten, auf dem Land oft deutlich darunter.

Die ImmoWertV fängt das mit einem Zwischenschritt ab. Jedes Verfahren liefert zuerst einen vorläufigen Wert, der danach an den Markt angepasst wird (§ 6 Abs. 3 ImmoWertV). Beim Sachwert geschieht das über den sogenannten Sachwertfaktor, den die Gutachterausschüsse aus echten Verkäufen ableiten.

Ein Verfahren liefert zuerst einen Rechenwert. Zum Verkehrswert wird er erst, wenn er an den Markt angepasst und seine Aussagekraft gewürdigt ist (§ 6 Abs. 3 und 4 ImmoWertV).

Wurden mehrere Verfahren gerechnet, schreibt die Verordnung kein Mittel aus beiden vor. Der Verkehrswert ist aus den Ergebnissen unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV). Wer bewertet, muss also entscheiden und begründen, welchem Ergebnis er mehr traut. In vielen kurzen Einschätzungen fehlt diese Begründung.

Wer den Verkehrswert förmlich feststellt

Ein förmliches Verkehrswertgutachten kommt von zwei Stellen: von Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss Ihres Landkreises oder Ihrer Stadt.

Den Gutachterausschuss kennen viele nur als die Stelle, die Bodenrichtwerte veröffentlicht. Er erstellt aber auch selbst Verkehrswertgutachten. Beantragen können das nach § 193 Absatz 1 BauGB unter anderem die Eigentümer und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks eine Rolle spielt. Das Gutachten ist nicht bindend, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 3 BauGB). Die Gebühren richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht.

Bei Sachverständigen lohnt ein Blick auf die Bezeichnung. Strafrechtlich geschützt ist nur die Bezeichnung öffentlich bestellter Sachverständiger (§ 132a Abs. 1 Nr. 3 StGB). Öffentlich bestellt wird, wer auf Antrag eine besondere Sachkunde nachweist und darauf vereidigt ist, unabhängig und unparteiisch zu arbeiten (§ 36 GewO). Das Wort Sachverständiger allein steht nicht in der Schutzvorschrift und sagt deshalb wenig über die Qualifikation.

Billig ist ein Gutachten nicht. Für ein Haus um 500.000 Euro nennt die Honorarrichtlinie des Sachverständigenverbands BVS rund 3.450 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Was die übrigen Wege kosten, steht im Artikel über die Kosten einer Immobilienbewertung.

Wann Sie ein förmliches Gutachten brauchen

Für einen Verkauf schreibt kein Gesetz ein Gutachten vor. Oft geht es zunächst nur darum, in welcher Größenordnung die Immobilie liegt, bevor man mit einem Makler spricht oder einen Preis nennt.

Anders ist es, wenn eine Behörde oder ein Gericht die Zahl akzeptieren muss. Das betrifft etwa den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt bei Erbschaft oder Schenkung, den Streit um den Zugewinn bei einer Scheidung oder den Pflichtteil unter Erben. Welche Stelle welche Bewertung anerkennt, ist im Artikel darüber einzeln aufgeschlüsselt.

Wo eine Marktwertanalyse hingehört

Eine Marktwertanalyse, wie Wertatelier sie erstellt, rechnet in Anlehnung an dieselben Verfahren. Bei Häusern und Wohnungen führt der Vergleichswert. Bei vermieteten Objekten läuft der Ertragswert als Gegenprobe mit, bei Häusern mit dünner Datenlage wird der Sachwert mit Marktanpassung gerechnet. Welches Verfahren gewählt wurde und warum, steht in jedem Bericht.

Das Ergebnis ist eine Spanne mit einer Angabe, wie sicher sie ist, und kein einzelner Wert. Fehlen Daten, wird die Spanne breiter. Die erste Spanne ist kostenlos, der vollständige Bericht mit der Herleitung kostet einmalig 99 Euro.

Was eine solche Analyse nicht ist, gehört genauso dazu. Sie ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, und niemand besichtigt dabei Ihre Immobilie. Feuchtigkeit im Keller, der tatsächliche Zustand des Dachs oder eine Altlast im Boden bleiben deshalb unsichtbar. Für eine Behörde oder ein Gericht reicht sie nicht. Sie hilft Ihnen aber einzuschätzen, ob sich der Auftrag an einen Sachverständigen lohnt und was dabei ungefähr herauskommen dürfte.