Welche Immobilienbewertung akzeptiert wer?
Von Engin AydinAktualisiert am
Welche Form der Immobilienbewertung erkennen Finanzamt, Gericht und Bank an?
Das hängt vom Empfänger ab. Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer erkennt das Finanzamt ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person an (§ 198 Abs. 2 BewG). Im Zivilprozess sucht das Gericht die sachverständige Person selbst aus (§ 404 Abs. 1 ZPO). Und beim Beleihungswert gilt eine Besonderheit, die viele Geld kostet: Ein Gutachten, das Sie als Darlehensnehmer in Auftrag gegeben haben, darf die Bank nicht zugrunde legen (§ 5 Abs. 2 BelWertV).
Der Irrtum, der am meisten Geld kostet
Viele Eigentümer beauftragen ein Gutachten, weil ihre Bank für die Finanzierung einen Wert braucht. Das Geld ist in diesem Fall meist umsonst ausgegeben. Wo eine Bank den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ermittelt, und dazu sind Pfandbriefbanken verpflichtet, steht dort ein klarer Satz.
Gutachten, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben worden sind, dürfen beim Beleihungswert nicht zugrunde gelegt werden. So steht es in § 5 Absatz 2 der Beleihungswertermittlungsverordnung. Die sachverständige Person wird von der Bank bestimmt, nicht von Ihnen.
Dahinter steckt kein Misstrauen gegen Sie persönlich, sondern die Logik der Vorschrift: Wer den Kredit möchte, soll nicht den Wert bestimmen lassen, an dem der Kredit hängt. Aus demselben Grund verlangt § 5 Absatz 1 der Verordnung eine Besichtigung des Objekts. Eine Bewertung, die niemand vor Ort gesehen hat, kommt als Beleihungswert nicht in Betracht.
Fragen Sie deshalb vor jeder Beauftragung bei Ihrer Bank nach, wer die Bewertung vornimmt und ob Kosten auf Sie zukommen. Das ist ein Anruf und spart im Zweifel einen vierstelligen Betrag.
Wer welche Bewertung verlangt
Die Frage ist nie, ob eine Bewertung gut ist. Die Frage ist, wer sie erstellt hat und wer sie in Auftrag gegeben hat. Beides entscheidet darüber, ob der Empfänger sie überhaupt ansehen darf.
| Wer sie bekommt | Was verlangt wird | Wer beauftragt |
|---|---|---|
| Finanzamt bei Erbschaft- und Schenkungsteuer | Ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die als sachverständig bestellt oder zertifiziert ist (§ 198 Abs. 2 BewG). Auch ein Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Stichtag kann als Nachweis dienen (§ 198 Abs. 3 BewG). | Sie selbst |
| Gericht im Zivilverfahren | Die Auswahl der sachverständigen Person trifft das Gericht (§ 404 Abs. 1 ZPO). Ein selbst beauftragtes Gutachten ist im Verfahren Ihr Vortrag, nicht das Beweismittel. | Das Gericht |
| Bank beim Beleihungswert | Ein Gutachten nach der Beleihungswertermittlungsverordnung mit Besichtigung des Objekts. Von Ihnen beauftragte Gutachten sind ausgeschlossen (§ 5 BelWertV). | Die Bank |
| Pflichtteilsberechtigte im Erbfall | Auf Verlangen ist der Wert der Nachlassgegenstände zu ermitteln (§ 2314 Abs. 1 BGB). Die Kosten trägt der Nachlass, nicht die verlangende Person (§ 2314 Abs. 2 BGB). | Der Erbe, auf Verlangen |
| Makler oder Kaufinteressent | Keine Formvorschrift. Hier zählt allein, ob die Zahl begründet ist und ob Sie die Begründung erklären können. | Sie selbst |
Beim Finanzamt gibt es einen zweiten Weg
Wenn das Finanzamt für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer einen Wert ansetzt, der Ihnen zu hoch erscheint, dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. Der bekannte Weg dahin ist das Gutachten. Der zweite Weg wird selten genannt und ist oft der einfachere.
Nach § 198 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes kann auch ein Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben. Wer das geerbte Haus ohnehin verkauft, hat den Nachweis damit unter Umständen schon in der Hand und braucht kein Gutachten zu bezahlen.
Und wenn doch ein Gutachten nötig wird: Der Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises ist in § 198 Absatz 2 ausdrücklich genannt. Er ist damit nicht nur zulässig, sondern die im Gesetz zuerst aufgeführte Adresse.
Vor Gericht wählt das Gericht
Bei Zugewinnausgleich, Teilungsversteigerung oder Streit unter Miterben landet die Wertfrage vor Gericht. Dort gilt § 404 der Zivilprozessordnung: Das Prozessgericht sucht die sachverständige Person aus und bestimmt, wie viele es sein sollen. Ein Gutachten, das eine Partei selbst beauftragt hat, ist damit nicht wertlos, aber es hat eine andere Rolle. Es ist Vortrag der Partei, kein gerichtliches Beweismittel.
Eine Möglichkeit wird dabei oft übersehen. Einigen sich beide Parteien auf eine bestimmte Person, muss das Gericht dieser Einigung folgen (§ 404 Abs. 5 ZPO). Wo die Fronten noch nicht verhärtet sind, ist das der schnellere und meist günstigere Weg. Ob er in Ihrem Fall sinnvoll ist, beantwortet Ihre anwaltliche Vertretung.
Wofür eine Online-Analyse reicht
In der Tabelle steht die Online-Bewertung in keiner einzigen Zeile der ersten vier Empfänger. Das ist keine Schwäche des Verfahrens, sondern eine Frage der Verantwortung: Behörden und Gerichte verlangen eine Person, die für das Ergebnis mit ihrem Namen einsteht und die sie selbst bestimmt haben.
Für die fünfte Zeile sieht es anders aus. Vor dem Maklergespräch, vor einem Verkauf, bei der Frage, ob ein Angebot realistisch ist, oder wenn Miterben sich ohne Streit auf eine Größenordnung verständigen wollen, gibt es keine Formvorschrift. Dort zählt allein, ob die Zahl begründet ist.
Auch die Marktwertanalyse von Wertatelier gehört ausschließlich in diese fünfte Zeile. Sie ist eine begründete Markteinschätzung mit offengelegter Herleitung. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch ist sie nicht, und als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, einem Gericht oder einer Bank reicht sie nicht aus. Wer Ihnen etwas anderes verspricht, sagt die Unwahrheit.
Häufige Fragen
- Akzeptiert das Finanzamt eine Online-Immobilienbewertung?
- Nein. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nennt § 198 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person. Eine automatische Online-Bewertung gehört nicht dazu. Ein möglicher zweiter Weg ist ein tatsächlich erzielter Kaufpreis aus dem Jahr vor oder nach dem Bewertungsstichtag (§ 198 Abs. 3 BewG).
- Kann ich meiner Bank ein selbst beauftragtes Gutachten vorlegen?
- Für den Beleihungswert nicht. § 5 Abs. 2 der Beleihungswertermittlungsverordnung schließt Gutachten ausdrücklich aus, die vom Darlehensnehmer vorgelegt oder in Auftrag gegeben wurden. Die sachverständige Person wird von der Bank bestimmt. Fragen Sie dort nach, bevor Sie ein Gutachten bezahlen.
- Wer sucht im Gerichtsverfahren die sachverständige Person aus?
- Das Prozessgericht (§ 404 Abs. 1 ZPO). Einigen sich beide Parteien auf eine bestimmte Person, muss das Gericht dieser Einigung allerdings folgen (§ 404 Abs. 5 ZPO). Ein von einer Partei allein beauftragtes Gutachten gilt im Verfahren als deren Vortrag, nicht als gerichtliches Beweismittel.
- Wer zahlt die Wertermittlung, wenn ein Pflichtteilsberechtigter sie verlangt?
- Der Nachlass. § 2314 Abs. 1 BGB gibt der pflichtteilsberechtigten Person das Recht, die Ermittlung des Werts der Nachlassgegenstände zu verlangen, und Absatz 2 desselben Paragrafen legt die Kosten dem Nachlass zur Last.
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