Die Bank bewertet niedriger als der Kaufpreis: was das bedeutet

Die Bank sucht eine andere Zahl als Sie

Sie haben sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt. Die Bank sieht sich dieselbe Immobilie an und nennt weniger. Das wirkt wie ein Einwand gegen Ihren Kauf, ist aber keiner: Die Bank beantwortet eine andere Frage.

Sie fragt nicht, was die Immobilie heute kostet. Sie fragt, was sie noch bringt, wenn sie in zehn oder zwanzig Jahren verkauft werden muss, weil das Darlehen nicht mehr bedient wird. Diese Zahl heißt Beleihungswert.

Der Beleihungswert ist der Wert, der sich unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen über die gesamte Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielen lässt (§ 3 BelWertV). Er darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2 PfandBG).

Aus dieser Regel folgt die ganze Sache: Der Beleihungswert liegt planmäßig unter dem Marktwert oder gleichauf. Höher darf er nie liegen. Wenn die Bank also weniger nennt als den Kaufpreis, tut sie genau das, wozu die Verordnung sie verpflichtet.

Wie die Bank auf ihre Zahl kommt

Die Beleihungswertermittlungsverordnung schreibt vor, dass Ertragswert und Sachwert getrennt zu ermitteln sind (§ 4 Abs. 1 BelWertV). Bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus, das zweifelsfrei zur Eigennutzung taugt, darf der Ertragswert entfallen; dann rechnet die Bank über den Sachwert oder über Vergleichspreise. Für einen Vergleichswert braucht sie bei einem Ein- oder Zweifamilienhaus aktuelle Preise von mindestens fünf Objekten.

Bis zu einem Darlehen von 600.000 Euro einschließlich aller Vorlasten genügt eine vereinfachte Wertermittlung (§ 24 BelWertV). Bei den meisten privaten Käufen wird deshalb niemand Ihr Haus betreten. Die Bank rechnet nach Unterlagen.

Hier haben Sie Einfluss, denn was die Bank nicht weiß, kann sie nicht ansetzen. Eine neue Heizung ohne Rechnung, ein ausgebautes Dachgeschoss ohne Wohnflächenberechnung, ein Energieausweis, der im Ordner liegt: All das fehlt in ihrer Zahl.

Was die Lücke Sie kostet

Die Bank finanziert einen Anteil des Beleihungswerts, nicht des Kaufpreises. Wie hoch dieser Anteil ist, entscheidet sie selbst. Je weiter Sie über 60 Prozent des Beleihungswerts hinausgehen, desto teurer wird der Zins, weil die Bank den Teil darüber nicht mehr über Pfandbriefe decken kann (§ 14 Abs. 1 PfandBG).

In diesem Beispiel trennen Kaufpreis und Beleihungswert 40.000 Euro. Ihren Eigenkapitalbedarf erhöht das aber nicht um 40.000 Euro, sondern um 32.000 Euro, weil die Bank ohnehin nur einen Anteil finanziert hätte. Rechnen Sie es für Ihre Zahlen durch, bevor Sie beim Verkäufer nachverhandeln.

Vier Wege, wenn die Zahl der Bank nicht reicht

• Reichen Sie nach, was fehlt. Energieausweis, Rechnungen der letzten Modernisierungen, Wohnflächenberechnung, Grundriss, Fotos der sanierten Räume. Das kostet nichts und ändert die Grundlage der Rechnung.
• Fragen Sie eine zweite Bank. Jedes Haus setzt seinen Beleihungswert selbst fest, und die Verordnung lässt Spielraum. Zwei Institute kommen regelmäßig auf verschiedene Zahlen.
• Bringen Sie mehr Eigenkapital ein oder stellen Sie eine zusätzliche Sicherheit. Ein lastenfreies Grundstück oder eine zweite Immobilie in der Familie senkt den Anteil, den das Darlehen tragen muss.
• Verhandeln Sie den Kaufpreis nach. Dafür brauchen Sie eine eigene Zahl, die jemand nachrechnen kann. Die Einschätzung der Bank bekommen Sie oft nicht ausgehändigt.

Fragen Sie die Bank trotzdem, welche Fläche und welches Baujahr sie angesetzt hat. Schon ein Zahlendreher in der Wohnfläche verschiebt das Ergebnis um einen fünfstelligen Betrag, und solche Fehler kommen vor.

Was die niedrige Zahl nicht bedeutet

Sie bedeutet nicht, dass die Bank Ihnen die Finanzierung verweigert. Der Wert der Immobilie ist nur eine von mehreren Größen. Das Gesetz verlangt sogar ausdrücklich, dass die Bank nicht vor allem darauf schaut. Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt (§ 505b Abs. 2 BGB).

Entscheidend sind Ihr Einkommen, Ihre laufenden Verpflichtungen und die Rate, die Sie dauerhaft tragen können. Eine vorsichtige Bewertung der Immobilie macht das Darlehen teurer, nicht unmöglich.

Und sie bedeutet nicht, dass Sie zu viel zahlen. Ob der Kaufpreis marktgerecht ist, beantwortet der Beleihungswert nicht. Dafür ist er nicht gebaut.

Den Marktwert getrennt einschätzen

Wenn Sie wissen wollen, ob der Preis stimmt, brauchen Sie eine Zahl, die nach dem Markt fragt und nicht nach der Sicherheit der Bank. Die Marktwertanalyse von Wertatelier nennt eine Spanne und dazu die Herkunft der Zahl. Stammt sie aus unserer eigenen Berechnung, steht jeder Zu- und Abschlag mit seinem Euro-Betrag im Bericht; stammt sie aus dem externen Marktmodell, benennen wir die Merkmale, die den Wert heben oder mindern. So können Sie über einzelne Punkte sprechen statt über eine Endzahl.

Die erste Wertspanne ist kostenlos und kommt ohne E-Mail-Adresse aus, der vollständige Bericht kostet einmalig 99 Euro. Wir verkaufen keine Immobilien und geben Ihre Daten nicht an Makler weiter.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch ist die Analyse nicht, und den Beleihungswert Ihrer Bank ersetzt sie ebenfalls nicht. Die beiden Zahlen beantworten verschiedene Fragen.