Der Makler nennt einen hohen Preis: So prüfen Sie ihn nach

Warum die Zahl eines Maklers hoch ausfallen kann

Ein Makler bekommt seinen Lohn erst, wenn der Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 1 BGB). Bis dahin arbeitet er auf eigene Rechnung. Wer drei Makler einlädt und dem mit der höchsten Zahl den Auftrag gibt, hat für die Zahl entschieden, bevor er die Begründung gehört hat.

Damit ist die Einschätzung nicht falsch. Sie ist ein Vorschlag für den Preis, mit dem die Immobilie ins Schaufenster kommt. Für die Tätigkeit als Makler braucht man eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung; einen Nachweis über Wertermittlung verlangt sie nicht.

Fragen Sie nach dem Weg zur Zahl. Wer Ihnen die verglichenen Objekte, deren Flächen und die einzelnen Zu- und Abschläge nennen kann, hat gerechnet.

Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson teilen sich beide Seiten die Provision: Arbeitet der Makler für beide Seiten, müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB). Hat nur eine Seite ihn beauftragt, darf die andere höchstens die Hälfte tragen. Fällig wird das erst, wenn die auftraggebende Seite gezahlt und das nachgewiesen hat (§ 656d Abs. 1 BGB). Der Maklervertrag braucht dafür die Textform, eine E-Mail genügt (§ 656a BGB).

Angebotspreis und Kaufpreis sind zwei verschiedene Zahlen

Auf den Portalen steht, was Verkäufer verlangen. Was am Ende gezahlt wurde, steht in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Jeder beurkundete Kaufvertrag geht dorthin, der Notar schickt eine Abschrift (§ 195 Abs. 1 BauGB). Aus diesen Verträgen ermittelt der Ausschuss die Bodenrichtwerte und weitere Daten für die Wertermittlung (§ 193 Abs. 5 BauGB) und veröffentlicht sie im Grundstücksmarktbericht.

Eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung selbst bekommen Sie nur bei berechtigtem Interesse, und die Länder regeln das unterschiedlich (§ 195 Abs. 3 BauGB). Der Marktbericht dagegen ist veröffentlicht. Ob Ihr Kreis ihn kostenlos abgibt, steht auf seiner Internetseite.

So prüfen Sie den Preis selbst nach

• Rechnen Sie den genannten Preis durch die Wohnfläche. So wird die Zahl vergleichbar.
• Schlagen Sie den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks nach. Die Länder stellen ihn im Internet bereit, in Nordrhein-Westfalen unter dem Namen BORIS-NRW, in Niedersachsen unter Immobilienmarkt.NI.
• Suchen Sie auf den Portalen fünf Angebote in Ihrer Umgebung mit ähnlicher Fläche und ähnlichem Baujahr und rechnen Sie auch dort den Preis je Quadratmeter aus.
• Sehen Sie im Grundstücksmarktbericht nach, wie hoch die ausgewerteten Kaufpreise für Ihre Gemeinde und Ihre Objektart liegen.

Liegt der Vorschlag über allem, was Sie finden, ist das noch kein Fehler. Eine neue Heizung oder ein ausgebautes Dach heben den Wert. Verlangen Sie dann, dass genau diese Punkte im Rechenweg auftauchen. Bleibt die Begründung bei „die Nachfrage ist hoch“, fehlt die Rechnung dahinter.

Dieselbe Prüfung hilft Ihnen auch als Kaufinteressent. Sie zahlen den Preis, und beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses tragen Sie bis zur Hälfte der Provision mit.

Fragen an den Makler

• Mit welchen verkauften Objekten haben Sie verglichen, und wann wurden die verkauft?
• Welche Wohnfläche und welches Baujahr haben diese Objekte?
• Welchen Bodenrichtwert haben Sie angesetzt?
• Welche Zu- und Abschläge haben Sie gemacht, und wofür?
• Ist die Zahl ein Angebotspreis oder ein Wert, den Sie belegen können?

Bitten Sie um die Antworten in Textform. Sie brauchen sie später, wenn Sie mit einer Bank, einer Miterbin oder einem Gericht über die Zahl sprechen.

Wenn Sie die Zahl belastbar brauchen

Geht es um Erbe, Trennung oder Finanzamt, reicht eine Einschätzung nicht aus. Als Eigentümerin oder Eigentümer können Sie beim Gutachterausschuss ein Verkehrswertgutachten beantragen (§ 193 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Was es kostet, regeln die Länder in ihren Gebührenordnungen. Für ein Gutachten von einer freien sachverständigen Person nennt die Honorarrichtlinie des Sachverständigenverbands BVS bei einem Haus um 500.000 Euro rund 3.450 Euro inklusive Mehrwertsteuer.

Für das Gespräch mit dem Makler reicht eine zweite Zahl, die jemand nachrechnen kann.

Wert Ihrer eigenen Immobilie einschätzen

Die Marktwertanalyse von Wertatelier nennt die Herkunft der Zahl und die Sicherheitsstufe der Spanne. Stammt die Zahl aus unserer eigenen Berechnung, steht jeder Zu- und Abschlag mit seinem Euro-Betrag im Bericht. Stammt sie aus dem externen Marktmodell, benennen wir die Merkmale, die den Wert heben oder mindern. So können Sie im Gespräch über einzelne Punkte sprechen und müssen sich nicht über eine Endzahl einigen.

Die erste Wertspanne ist kostenlos und kommt ohne E-Mail-Adresse aus, der vollständige Bericht kostet einmalig 99 Euro. Wir verkaufen keine Immobilien und geben Ihre Daten nicht an Makler weiter.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch ist die Analyse nicht. Streiten Sie vor Gericht, ersetzt sie das Gutachten nicht.