Haus nach der Trennung auszahlen: So rechnen Sie den Anteil aus

So rechnen Sie den Auszahlungsbetrag aus

Zuerst zählt, wem das Haus gehört. Das steht im Grundbuch. Sind Sie dort beide mit je der Hälfte eingetragen, gehört jedem ein halber Anteil. Das gilt auch dann, wenn einer von Ihnen mehr Raten gezahlt oder mehr Eigenkapital eingebracht hat. Ob daraus ein Ausgleich folgt, ist eine eigene Frage für die anwaltliche Beratung.

Wer bleibt, übernimmt den Kredit allein und braucht zusätzlich die 120.000 Euro. Insgesamt muss er also 280.000 Euro finanzieren, und die Bank rechnet dabei nur noch mit einem Einkommen. Fragen Sie deshalb zuerst die Bank, ob sie mitgeht, und verhandeln Sie danach über den Wert.

Warum am Wert gestritten wird

Die Restschuld steht auf den Euro genau im Kontoauszug der Bank. Für den Wert gibt es keinen solchen Beleg. Wer auszieht, hat ein Interesse an einem hohen Wert, wer bleibt, an einem niedrigen. Beide können gute Gründe dafür nennen, denn für ein Haus gibt es keinen festen Preis, nur eine Spanne.

Bei hälftigem Eigentum verschieben 10.000 Euro beim Hauswert die Auszahlung um 5.000 Euro. Einigen Sie sich deshalb zuerst auf den Wert und rechnen Sie erst danach den Betrag aus.

Bringt einer von Ihnen eine kostenlose Einschätzung vom Makler mit, sollte der andere wissen: Ein Makler bekommt seine Provision nur, wenn ein Verkauf zustande kommt (§ 652 BGB). Kommt die Frage vor Gericht, sucht das Gericht die sachverständige Person selbst aus (§ 404 Abs. 1 ZPO). Für ein Verkehrswertgutachten zu einem Haus um 500.000 Euro nennt die Honorarrichtlinie des Sachverständigenverbands BVS rund 3.450 Euro inklusive Mehrwertsteuer.

Welcher Stichtag gilt

Hier gibt es zwei Daten, die man leicht verwechselt. Übernimmt einer von Ihnen den Anteil des anderen, verhandeln Sie einen Kaufpreis, und dafür zählt der Wert bei der Unterschrift. Für den Zugewinnausgleich zählt ein anderer Tag. Den Zugewinnausgleich gibt es nur bei Ehepaaren, die keinen anderen Güterstand vereinbart haben. Für ihn zählt der Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird (§ 1384 BGB). Das ist der Tag, an dem das Gericht den Antrag dem anderen zustellt.

Zwischen beiden Daten können Monate liegen. Ändern sich in dieser Zeit die Preise, gibt es für dasselbe Haus zwei Werte. Beides lässt sich deshalb zusammen in einer Scheidungsfolgenvereinbarung regeln. Unverheiratete Paare haben keinen Zugewinnausgleich. Bei ihnen zählt nur der Anteil am Haus.

Bank, Notar und Steuern

Haben Sie den Kredit gemeinsam unterschrieben, kann die Bank die volle Rate von jedem von Ihnen verlangen (§ 421 BGB). Daran ändert die Auszahlung nichts, solange die Bank den Ausziehenden nicht ausdrücklich aus dem Vertrag entlässt. Diese Entlassung sollte stehen, bevor Geld fließt.

Den Vertrag über den Anteil muss ein Notar beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB). Danach wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Wer die Kosten trägt, regeln Sie im Vertrag.

Grunderwerbsteuer fällt zwischen Ehegatten nicht an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Frühere Ehegatten sind ebenfalls befreit, wenn die Übertragung zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung gehört (§ 3 Nr. 5 GrEStG). Unverheiratete Paare zahlen die Steuer auf den Kaufpreis des Anteils, je nach Bundesland unterschiedlich hoch.

Wer ein Haus weniger als zehn Jahre nach dem Kauf wieder verkauft, muss einen Gewinn versteuern, außer er hat es selbst bewohnt (§ 23 EStG). Der Bundesfinanzhof hat am 14.02.2023 entschieden: Wer ausgezogen ist, bewohnt seinen Anteil nicht mehr selbst, auch wenn das gemeinsame Kind weiter dort lebt (IX R 11/21). Überträgt er den Anteil dann gegen Geld an den früheren Partner, kann Einkommensteuer anfallen. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, sprechen Sie vor der Unterschrift mit einer Steuerberatung.

Wenn Sie sich nicht einigen

Jeder Miteigentümer kann verlangen, dass die Gemeinschaft aufgehoben wird (§ 749 BGB). Bei einem Haus geschieht das durch eine Zwangsversteigerung, bei der der Erlös geteilt wird (§ 753 BGB, § 180 ZVG). Solange Sie verheiratet sind, braucht der Antrag die Zustimmung des anderen, wenn der Hausanteil im Wesentlichen Ihr ganzes Vermögen ist (§ 1365 BGB). Den Preis bestimmt bei der Versteigerung das höchste Gebot im Termin. Im ersten Termin darf der Zuschlag nicht unter der Hälfte des Grundstückswerts erteilt werden. In einem neuen Termin gilt diese Grenze nicht mehr (§ 85a ZVG).

Vermeiden lässt sich die Versteigerung, indem Sie sich auf einen Wert einigen oder das Haus gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen.

Wie Wertatelier dabei hilft

Die Marktwertanalyse von Wertatelier nennt die Herkunft der Zahl und die Sicherheitsstufe der Spanne. Stammt die Zahl aus unserer eigenen Berechnung, steht jeder Zu- und Abschlag mit seinem Euro-Betrag im Bericht. Stammt sie aus dem externen Marktmodell, benennen wir die Merkmale, die den Wert heben oder mindern. So sehen Sie beide dieselben Grundlagen und erkennen, an welcher Stelle Sie verschiedener Meinung sind.

Am besten füllen Sie den Assistenten gemeinsam aus, denn der Wert hängt an Ihren Angaben zum Haus, etwa zum Zustand. Die erste Wertspanne ist kostenlos und kommt ohne E-Mail-Adresse aus, der vollständige Bericht kostet einmalig 99 Euro.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch ist die Analyse nicht. Streiten Sie vor Gericht, ersetzt sie das Gutachten nicht.