Elternhaus behalten und Geschwister auszahlen: die Rechnung mit Beispiel

Wem das Haus bis zur Teilung gehört

Wer wie viel erbt, steht im Testament oder ergibt sich aus der gesetzlichen Erbfolge. Bis zur Teilung gehört das Haus allen Erben gemeinsam (§ 2032 BGB). Keinem gehört ein bestimmtes Zimmer oder ein bestimmter Teil des Hauses. Jeder hält einen Anteil am ganzen Nachlass.

Wer das Haus behält, zahlt also 200.000 Euro und übernimmt den Kredit über 60.000 Euro, zusammen 260.000 Euro. Für die Schulden der Eltern haften bis dahin alle Erben gemeinsam (§ 2058 BGB). Damit die anderen aus der Haftung kommen, muss die Bank zustimmen, dass einer den Kredit allein übernimmt (§ 415 BGB).

Haben Geschwister zu Lebzeiten der Eltern größere Beträge bekommen, kann sich die Rechnung verschieben. Als gesetzliche Erben müssen Kinder eine sogenannte Ausstattung bei der Teilung ausgleichen, etwa Geld zur Hochzeit oder zur Gründung einer eigenen Existenz. Andere Geschenke gleichen sie nur aus, wenn die Eltern das bei der Zuwendung angeordnet haben (§ 2050 BGB). Ob das bei Ihnen zutrifft, klärt die anwaltliche Beratung.

Der Wert ist die einzige offene Zahl

Die Restschuld steht im Kontoauszug, die Erbteile stehen im Testament oder im Gesetz. Offen ist nur der Wert. Wer das Haus übernimmt, hat ein Interesse an einem niedrigen Wert, wer ausgezahlt wird, an einem hohen. Kennt eines der Geschwister das Haus aus der Nähe und die anderen nur von Besuchen, schätzen sie auch seinen Zustand verschieden ein.

Bei drei gleichen Erbteilen verschieben 30.000 Euro beim Hauswert jede einzelne Auszahlung um 10.000 Euro. Restschuld und Erbteile lassen sich nachlesen, den Wert müssen die Geschwister gemeinsam festlegen.

Bringt eines der Geschwister einen Makler mit, sollten die anderen eines wissen: Ein Makler bekommt seine Provision nur, wenn ein Verkauf zustande kommt (§ 652 BGB). Ein Verkehrswertgutachten ist belastbarer, kostet für ein Haus um 500.000 Euro nach der Honorarrichtlinie des Sachverständigenverbands BVS aber rund 3.450 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Wollen Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert für die Erbschaftsteuer nachweisen, verlangt das Gesetz dafür ein Gutachten oder einen tatsächlich erzielten Kaufpreis (§ 198 BewG). Ein solches Gutachten kann dann auch der Teilung dienen.

Welcher Stichtag zählt

Für die Teilung unter Geschwistern zählt der Wert, auf den Sie sich bei der Auseinandersetzung einigen, nicht der Wert am Todestag. Für die Erbschaftsteuer ist es umgekehrt, dort zählt der Todestag (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und § 11 ErbStG). Auch ein Pflichtteil wird nach dem Wert beim Erbfall berechnet (§ 2311 BGB).

Zwischen Tod und Teilung können Jahre vergehen. Steigt oder fällt der Wert in dieser Zeit, trifft das alle Erben gemeinsam, solange das Haus der Gemeinschaft gehört.

Notar, Grundbuch und Steuern

Überträgt die Erbengemeinschaft das Haus auf eines der Geschwister, muss ein Notar den Vertrag beurkunden (§ 311b Abs. 1 BGB). Das Grundbuchamt trägt Erben ohne Gebühr ein, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall eingeht. Das gilt auch, wenn Sie erst nach der Teilung eingetragen werden (Gerichts- und Notarkostengesetz, Kostenverzeichnis Nr. 14110).

Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn ein Miterbe ein Grundstück aus dem Nachlass zur Teilung übernimmt. Das gilt auch für Ehegatten der Miterben (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Bei der Einkommensteuer kommt es auf das Kaufdatum an. Zahlt einer die anderen aus, gilt das steuerlich als Kauf. So entschied der Große Senat des Bundesfinanzhofs am 05.07.1990 (GrS 2/89). Für die ausgezahlten Geschwister kann deshalb Steuer auf einen Gewinn anfallen, wenn die Eltern das Haus weniger als zehn Jahre vorher gekauft hatten. Deren Kaufdatum wird den Erben zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Wer das Haus behält, hat die Anteile der Geschwister steuerlich gekauft. Verkauft er es innerhalb von zehn Jahren wieder, kann für diesen Teil auch bei ihm Steuer anfallen, außer er hat selbst darin gewohnt. Liegt einer dieser Fälle nahe, sprechen Sie vor der Unterschrift mit einer Steuerberatung.

Wenn sich die Geschwister nicht einigen

Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass der Nachlass geteilt wird (§ 2042 Abs. 1 BGB). Eine Ausnahme gilt zum Beispiel, wenn das Testament die Teilung ausschließt, höchstens für 30 Jahre (§ 2044 BGB). Lässt sich ein Haus nicht teilen, wird es versteigert und der Erlös geteilt (§ 2042 Abs. 2, § 753 BGB, § 180 ZVG). Wie viel das bringt, entscheidet das höchste Gebot. Erreicht es im ersten Termin nicht die Hälfte des Grundstückswerts, wird der Zuschlag versagt. In einem neuen Termin fällt diese Untergrenze weg (§ 85a ZVG).

Eine Versteigerung lässt sich auf zwei Wegen vermeiden: Sie einigen sich auf einen Wert, oder Sie verkaufen das Haus gemeinsam und teilen den Erlös.

Was Wertatelier beitragen kann

Die Marktwertanalyse von Wertatelier nennt die Herkunft der Zahl und die Sicherheitsstufe der Spanne. Stammt die Zahl aus unserer eigenen Berechnung, steht jeder Zu- und Abschlag mit seinem Euro-Betrag im Bericht. Stammt sie aus dem externen Marktmodell, benennen wir die Merkmale, die den Wert heben oder mindern. Alle Geschwister lesen denselben Bericht und sehen, worauf die Zahl beruht.

Füllen Sie den Assistenten möglichst zusammen aus, dann streitet später niemand über die Angaben zum Haus. Die erste Wertspanne ist kostenlos und kommt ohne E-Mail-Adresse aus, der vollständige Bericht kostet einmalig 99 Euro.

Für das Finanzamt reicht die Analyse nicht, und ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch ist sie nicht.