Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die vier Wege und was sie kosten

Wer den Wert einer Immobilie erfahren will, hat vier Möglichkeiten. Sie unterscheiden sich weniger im Ergebnis als in der Frage, wie gut dieses Ergebnis begründet ist und wofür Sie es verwenden dürfen.

Die 0,5-bis-1,5-Prozent-Regel führt in die Irre

Kaum eine Zahl wird zum Thema Gutachterkosten so oft weitergereicht wie diese Faustregel: Ein Gutachten koste 0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts. Sie klingt praktisch, weil man nur eine Multiplikation braucht. Sie hat nur einen Fehler: Das Honorar steigt nicht im gleichen Maß wie der Wert der Immobilie. Ein Haus für eine Million Euro macht nicht doppelt so viel Arbeit wie eines für 500.000 Euro.

Die Honorarrichtlinie des Sachverständigenverbands BVS (Stand 2024) nennt konkrete Basishonorare. Stellt man sie der Faustregel gegenüber, zeigt sich, wie weit beide auseinanderliegen.

Nach der Honorarrichtlinie des Sachverständigenverbands BVS (Stand 2024) kostet ein Verkehrswertgutachten für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro rund 2.900 Euro netto. Das sind 0,58 Prozent des Objektwerts. Die verbreitete Faustregel „0,5 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts“ führt trotzdem in die Irre, weil der Anteil mit steigendem Objektwert fällt: Bei 150.000 Euro liegt er mit 1,53 Prozent über der Regel, bei einer Million Euro mit 0,35 Prozent darunter.

Die Faustregel liegt dabei in beide Richtungen daneben, je nach Größe des Objekts. Bei einer kleinen Wohnung für 150.000 Euro rechnen Sie sich mit ihr zu arm: Der tatsächliche Anteil liegt mit 1,53 Prozent über der Obergrenze der Regel. Bei einer Million Euro rechnen Sie sich zu reich, denn die Regel lässt bis zu 15.000 Euro erwarten, während die Richtlinie 3.500 Euro netto nennt. Das ist der Faktor vier.

Für Sie heißt das: Rechnen Sie das Honorar nicht aus dem Wert Ihrer Immobilie hoch. Fragen Sie stattdessen ein bis zwei Sachverständigenbüros nach einem schriftlichen Angebot für Ihr konkretes Objekt. Das ist die einzige Zahl, die für Sie gilt.

Warum kostenlos selten wirklich kostenlos ist

Die Bewertungsrechner der großen Immobilienportale kosten kein Geld. Sie verlangen dafür Name, E-Mail-Adresse und in der Regel eine Telefonnummer. Diese Angaben sind für den Anbieter der eigentliche Gegenwert: Sie werden als Kontakt an Maklerbüros weitergegeben, die daraufhin anrufen.

Bei kostenlosen Rechnern zahlen Sie nicht mit Geld, sondern mit Ihren Kontaktdaten.

Das ist nicht grundsätzlich schlecht. Wenn Sie ohnehin verkaufen wollen und Maklerkontakte suchen, ist es ein fairer Tausch. Wollen Sie dagegen nur wissen, wo Sie stehen, bekommen Sie eine Zahl ohne Begründung und dazu Anrufe, die Sie nicht bestellt haben.

Bevor Sie Ihre Daten eingeben, lohnt ein Blick in die Datenschutzerklärung des Anbieters. Dort steht, an wen die Angaben weitergegeben werden.

Wann Sie ein Gutachten wirklich brauchen

Für manche Anlässe genügt keine Online-Einschätzung, gleich wie gut sie begründet ist. Ein Verkehrswertgutachten einer öffentlich bestellten und vereidigten sachverständigen Person ist nötig, wenn eine Behörde oder ein Gericht das Ergebnis anerkennen soll.

• Gerichtsverfahren, etwa bei Zugewinnausgleich oder Zwangsversteigerung
• Erbschaft- und Schenkungsteuer, wenn Sie gegenüber dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen wollen
• Beleihung durch eine Bank, wenn diese ein förmliches Gutachten verlangt
• Streit zwischen Miterben, wenn eine belastbare, angreifbare Grundlage gebraucht wird

Für die eigene Orientierung ist ein Vollgutachten dagegen oft zu groß dimensioniert. Wer vor dem ersten Maklergespräch wissen will, ob ein Angebot realistisch ist, braucht keine Ortsbesichtigung durch eine sachverständige Person und keine mehrwöchige Bearbeitungszeit.

Was den Preis eines Gutachtens bestimmt

Für die Wertermittlung gab es früher eine verbindliche Gebührenordnung, den § 34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Er wurde am 18. August 2009 ersatzlos gestrichen. Seitdem sind die Honorare frei verhandelbar, auch wenn viele Ratgeber im Netz noch das Gegenteil behaupten. Als Orientierung dient heute die Honorarrichtlinie des BVS, die ausdrücklich unverbindlich ist.

Drei Faktoren treiben den Preis:

• Der Wert der Immobilie. Viele Sachverständige rechnen anteilig am ermittelten Verkehrswert ab.
• Der Umfang. Ein Kurzgutachten ohne ausführliche Ortsbesichtigung ist deutlich günstiger als ein Vollgutachten.
• Die Besonderheiten des Objekts. Erbbaurecht, Denkmalschutz, Wohnrechte oder ein ungewöhnlicher Zuschnitt erhöhen den Aufwand. Die BVS-Richtlinie sieht dafür Zuschläge von 20 bis 50 Prozent vor.

Ein Hinweis zum Begriff Kurzgutachten: Er ist rechtlich nicht definiert und kommt in den Honorarrichtlinien nicht vor. Was ein Kurzgutachten enthält, legt jede sachverständige Person selbst fest. Fragen Sie deshalb konkret nach, was geliefert wird.

Wenig bekannt ist der Weg über den Gutachterausschuss Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises. Diese Ausschüsse erstellen selbst Verkehrswertgutachten, abgerechnet nach der jeweiligen Landesgebührenordnung. In Berlin liegt die Mindestgebühr bei 850 Euro. Ein Anruf dort lohnt sich, bevor Sie ein privates Büro beauftragen.

Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie sich vorher schriftlich bestätigen, was enthalten ist. Ob eine Ortsbesichtigung stattfindet, macht im Preis wie in der Aussagekraft einen erheblichen Unterschied.

Welcher Weg passt zu Ihrer Lage

Die Kostenfrage lässt sich nicht allgemein beantworten, die Auswahl aber schon. Sie hängt daran, was Sie mit dem Ergebnis vorhaben.

Wertatelier deckt die mittlere Stufe ab: Die erste Wertspanne kostet nichts und verlangt keine Telefonnummer, der vollständige Bericht mit der gesamten Herleitung kostet einmalig 99 Euro. Ein Verkehrswertgutachten ersetzt er ausdrücklich nicht.