Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?

Was die Forschung zeigt

Zur Genauigkeit automatischer Bewertungen gibt es für Deutschland eine belastbare Untersuchung. Ein Forschungsteam um Matthias Stang wertete 2022 in der Zeitschrift für Immobilienökonomie einen Datensatz von 1.212.546 Wohnimmobilien aus den Jahren 2014 bis 2020 aus und verglich mehrere Rechenverfahren miteinander.

Bei mehr als der Hälfte der Objekte lag selbst das beste Verfahren um mehr als zehn Prozent daneben.

Zwei Einordnungen sind wichtig. Erstens wurde gegen Sachverständigen-Bewertungen verglichen, nicht gegen die Preise, die später tatsächlich gezahlt wurden. Zweitens handelt es sich um Nachbauten der Verfahren durch das Forschungsteam, nicht um die Modelle kommerzieller Anbieter.

Wie gut diese kommerziellen Modelle arbeiten, lässt sich von außen nicht beurteilen. Die großen deutschen Anbieter veröffentlichen keine Genauigkeitszahlen. Wer Ihnen ohne Beleg eine Abweichung von wenigen Prozent verspricht, sagt Ihnen etwas, das er selbst nicht nachweisen kann.

Warum Rechner auf dem Land danebenliegen

Automatische Bewertungen brauchen Vergleichsfälle. In einer Großstadt gibt es davon reichlich. In einem Dorf mit drei Verkäufen im Jahr nicht. Was dann passiert, haben wir im Juli 2026 gemessen: Für 91 Postleitzahlen mit belastbarer Datenlage haben wir die tatsächlichen Bodenpreise für Wohnbauland verglichen.

• Der mittlere Bodenpreis lag bei 164 Euro je Quadratmeter.
• Die Spanne reichte von 19 Euro je Quadratmeter in Uckerland in Brandenburg bis 2.311 Euro je Quadratmeter in Berlin.
• Innerhalb einer einzigen Postleitzahlen-Zone lagen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Wert das 95-fache.

Die Ortsgröße hilft dabei nicht weiter. In derselben Zone kostete der Quadratmeter in einer Stadt mit 33.000 Einwohnern 24 Euro, in einem Ostseeort mit 3.900 Einwohnern dagegen 237 Euro. Lage schlägt Einwohnerzahl.

Ein Rechner, der mit einem bundesweiten Durchschnittswert arbeitet, liegt in einem solchen Dorf um ein Vielfaches daneben. Bei einem Grundstück fällt das besonders ins Gewicht, weil es kein Gebäude gibt, dessen Wert den Fehler abfedert. Der Bodenpreis ist dort der gesamte Wert.

Warum drei Rechner drei verschiedene Zahlen liefern

Wer dieselbe Adresse bei mehreren Anbietern eingibt, bekommt selten dasselbe Ergebnis. Das liegt meist nicht an Rechenfehlern, sondern daran, womit gerechnet wird.

Die meisten Portale rechnen mit Angebotspreisen. Die amtliche Statistik rechnet mit den Preisen, die tatsächlich gezahlt wurden.

Ein Angebotspreis ist eine Forderung, kein Ergebnis. Was am Ende im Kaufvertrag steht, liegt in der Regel darunter. Die Verbraucherzentrale Hamburg weist deshalb darauf hin, dass Online-Bewertungen tendenziell zu hoch ausfallen.

Wie groß der Unterschied zwischen den Datenquellen ist, zeigt ein Blick auf die offiziellen Indizes. Für das erste Quartal 2026 meldete das Statistische Bundesamt einen Anstieg der Häuserpreise um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr, der Verband deutscher Pfandbriefbanken für denselben Zeitraum 2,2 Prozent. Beide Zahlen sind korrekt. Sie beruhen nur auf unterschiedlichen Datengrundlagen.

Fragen Sie deshalb bei jeder Bewertung, woher die Vergleichsdaten stammen. Wenn ein Anbieter das nicht beantwortet, ist die Zahl schwer einzuordnen.

Was eine breite Spanne bedeutet

Viele Anbieter nennen eine Spanne statt einer einzelnen Zahl. Das ist fachlich richtig, kann aber ins Leere laufen. In einem Immobilienforum berichtete ein Eigentümer von einer Bewertung mit einer Spanne von 400.000 Euro. Damit lässt sich nichts anfangen.

Eine ehrliche Spanne muss zwei Bedingungen erfüllen. Sie muss eng genug sein, um eine Entscheidung zu tragen. Und sie muss begründet sein, damit Sie erkennen, warum sie so breit ist, wie sie ist.

Eine breite Spanne ohne Erklärung ist keine Vorsicht, sondern eine Ausrede. Eine breite Spanne mit dem Hinweis, dass für Ihre Gemeinde nur wenige Vergleichsfälle vorliegen, ist eine brauchbare Information: Sie wissen dann, dass Sie zusätzlich den örtlichen Bodenrichtwert prüfen sollten.

Bodenrichtwerte können Sie für ganz Deutschland kostenlos nachschlagen, im gemeinsamen Portal BORIS-D der Gutachterausschüsse. Nach § 196 Absatz 3 Baugesetzbuch kann außerdem jede Person bei der Geschäftsstelle Auskunft verlangen. Das ist der schnellste Weg, eine Online-Bewertung gegenzuprüfen.

Woran Sie eine brauchbare Bewertung erkennen

Genauigkeit lässt sich von außen nicht messen. Nachvollziehbarkeit schon. Diese fünf Punkte können Sie bei jedem Anbieter prüfen, bevor Sie der Zahl vertrauen:

• Steht dort eine Spanne oder ein einzelner Wert? Ein Punktwert auf den Euro genau ist bei einer automatischen Bewertung nicht seriös.
• Wird gesagt, woher die Vergleichsdaten kommen und wie alt sie sind?
• Ist erkennbar, ob mit Angebotspreisen oder mit tatsächlichen Kaufpreisen gerechnet wurde?
• Können Sie nachvollziehen, welche Merkmale den Wert nach oben und nach unten gezogen haben?
• Wird gesagt, wo das Verfahren an Grenzen stößt, etwa bei dünner Datenlage in Ihrer Region?

Auch die Marktwertanalyse von Wertatelier unterliegt den Grenzen, die dieser Artikel beschreibt. Wir begegnen ihnen auf zwei Wegen. Bei dünner Datenlage weiten wir die Spanne und senken die angegebene Sicherheit, statt eine enge Zahl vorzutäuschen. Und jeder Bericht nennt die Herkunft der Zahl. Stammt sie aus unserer eigenen Berechnung, steht jeder Zu- und Abschlag mit seinem Euro-Betrag darin, und Sie können die Rechnung an jeder Stelle nachprüfen. Stammt sie aus dem externen Marktmodell, sagen wir offen, dass dieses seine Rechenschritte nicht preisgibt, und benennen stattdessen die Merkmale, die den Wert heben oder mindern.