Ist eine Online-Immobilienbewertung seriös?

Warum die Bekanntheit eines Anbieters nichts beweist

Wer nach einer seriösen Online-Immobilienbewertung sucht, bekommt meist eine Antwort über die Größe des Anbieters: bekannte Namen gelten als sicher, unbekannte als Risiko. Diese Gleichung ist bequem, aber sie beantwortet die falsche Frage. Bekanntheit sagt etwas über Werbebudget und Reichweite. Darüber, wie eine einzelne Zahl für Ihre Immobilie zustande kommt, sagt sie nichts.

In Immobilienforen liest man die eigentliche Anforderung oft in einem einzigen Satz: seriös soll es sein, kosten darf es etwas, nur bitte kein Maklerportal. Dahinter steckt eine sehr konkrete Sorge, nämlich mit den eigenen Daten für eine Zahl zu bezahlen, deren Herkunft man nicht erfährt.

Seriosität lässt sich nicht an der Größe eines Anbieters ablesen, sondern an fünf Angaben, die er offenlegt, bevor Sie Ihre Daten eingeben: den Preis, das Impressum, die Empfänger Ihrer Daten, die Herkunft der Bewertungsdaten und die Grenzen des eigenen Angebots.

Fünf Angaben, die Sie vor der Eingabe prüfen können

Alle fünf Punkte stehen auf der Website des Anbieters oder sie stehen nicht da. Sie brauchen dafür keine Fachkenntnis und keine zehn Minuten. Fehlt einer davon, ist das noch kein Beweis für unsauberes Arbeiten. Fehlen mehrere, gehen Sie besser weiter.

Der fünfte Punkt ist der aussagekräftigste

Die ersten vier Punkte kann ein Anbieter erfüllen, ohne dass es ihn etwas kostet. Der fünfte kostet ihn etwas, nämlich einen Teil des Versprechens. Deshalb sagt er am meisten aus.

Eine automatische Bewertung, gleich wie sorgfältig sie gerechnet ist, kann bestimmte Dinge nicht leisten. Ein Anbieter, der das offen sagt, nimmt Ihnen eine Enttäuschung ab. Ein Anbieter, der es verschweigt, verkauft Ihnen etwas, das er nicht liefern kann:

• Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch. Für Gericht, Finanzamt oder die Beleihung durch eine Bank wird die Einschätzung einer öffentlich bestellten und vereidigten sachverständigen Person verlangt.
• Sie kennt den Zustand Ihrer Immobilie nur aus Ihren eigenen Angaben. Niemand war vor Ort.
• Sie kann in dünn besiedelten Gegenden nur wenige Vergleichsfälle heranziehen und wird dort unsicherer.
• Sie ersetzt keine Beratung zur Frage, ob und wann Sie verkaufen sollten.

Prüfen Sie deshalb auch die Werbeaussagen selbst. Wo eine automatische Bewertung als gerichtsverwertbar oder als Nachweis gegenüber dem Finanzamt angeboten wird, stimmt die Aussage nicht, und zwar unabhängig davon, wie bekannt der Anbieter ist.

Was diese Liste nicht prüft

Die fünf Punkte prüfen den Anbieter, nicht das Ergebnis. Sie sagen Ihnen, ob Sie es mit jemandem zu tun haben, der offenlegt, wie er arbeitet. Ob die gelieferte Zahl für Ihre Immobilie brauchbar ist, entscheidet sich erst danach, und dafür gelten andere Fragen. Der Artikel zur Genauigkeit von Online-Bewertungen führt sie auf.

Ein Punkt daraus gehört allerdings schon hierher, weil er oft falsch gedeutet wird. Eine breite Wertspanne wirkt unseriös, ist es aber nicht zwangsläufig. Unsere eigene Messung an 91 Postleitzahlen zeigte innerhalb einer einzigen Postleitzahl Bodenpreise von 24 bis 2.311 Euro je Quadratmeter. Wo die Lage so stark streut, ist eine breite Spanne die ehrlichere Antwort. Unseriös ist nicht die breite Spanne, sondern die enge Zahl ohne Begründung.

Die Liste angewendet auf diese Seite

Eine Prüfliste, die der Anbieter selbst veröffentlicht, ist nur dann etwas wert, wenn er sie auf sich anwenden lässt. Deshalb hier die fünf Antworten für Wertatelier:

• Preis: Die erste Wertspanne kostet nichts und verlangt keine Telefonnummer. Der vollständige Bericht mit der gesamten Herleitung kostet einmalig 99 Euro, der Preis steht vor dem Start.
• Impressum: In der Fußzeile jeder Seite, mit Anschrift und verantwortlicher Person.
• Empfänger Ihrer Daten: Ihre Angaben werden nicht an Maklerbüros weitergegeben. Was mit ihnen geschieht, steht in der Datenschutzerklärung.
• Datengrundlage: Der Bericht nennt die Herkunft jeder Zahl. Stammt sie aus unserer eigenen Berechnung, steht jeder Zu- und Abschlag mit seinem Euro-Betrag darin. Stammt sie aus dem externen Marktmodell, sagen wir, dass dieses seine Rechenschritte nicht offenlegt.
• Grenzen: Die Analyse ist eine Markteinschätzung und kein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch. Für Gericht, Finanzamt und Beleihung reicht sie nicht aus. Dieser Satz steht auch im Bericht selbst.

Prüfen Sie das nach, statt es zu glauben. Genau darum geht es in diesem Artikel.