Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres Grundstücks
Von Engin AydinAktualisiert am
Kann ich aus dem Bodenrichtwert den Wert meines Grundstücks berechnen?
Nicht ohne einen zweiten Schritt. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone und gilt für ein gedachtes Grundstück, dessen Merkmale der Gutachterausschuss ausweisen muss (§ 196 Abs. 1 BauGB). In bebauten Gebieten wird er sogar so ermittelt, als wäre der Boden unbebaut. Brauchbar für Ihr Grundstück wird er erst, wenn er an dessen Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit angepasst ist. Die Immobilienwertermittlungsverordnung nennt das den objektspezifisch angepassten Bodenrichtwert (§ 26 Abs. 2 ImmoWertV).
Der Bodenrichtwert gilt für ein Grundstück, das es nicht gibt
Die Rechnung wirkt einfach: Bodenrichtwert mal Quadratmeter, fertig ist der Grundstückswert. Sie geht nur deshalb so selten auf, weil der Bodenrichtwert etwas anderes beschreibt, als die meisten annehmen.
Der Gutachterausschuss bildet Zonen, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, und ermittelt für jede Zone einen durchschnittlichen Lagewert. Dieser Wert bezieht sich auf ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück, also ein gedachtes Grundstück mit bestimmten Eigenschaften. Diese Eigenschaften müssen ausgewiesen werden (§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Dort steht schwarz auf weiß, für welche Größe, welchen Zuschnitt und welche Bebaubarkeit die Zahl gilt.
Der Bodenrichtwert gilt nicht für Ihr Grundstück, sondern für ein gedachtes Grundstück in Ihrer Zone. In bebauten Gebieten wird er zudem mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB).
Der letzte Halbsatz überrascht viele: Dass auf dem Grundstück ein Haus steht, ist im Bodenrichtwert nicht enthalten. Er beschreibt den Boden, nicht die Immobilie.
Der zweite Schritt, den kaum jemand macht
Weil der Zonenwert für ein gedachtes Grundstück gilt, sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung ausdrücklich einen zweiten Schritt vor. Nach § 26 Absatz 2 ist der Bodenrichtwert auf seine Eignung zu prüfen und bei Abweichungen an die Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks anzupassen. Das Ergebnis heißt objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert.
Abweichen kann fast alles. Diese sechs Merkmale entscheiden darüber, wie weit Ihr Grundstück vom Zonenwert entfernt liegt.
| Merkmal | Was abweichen kann | Wirkung auf den Wert |
|---|---|---|
| Größe | Ihr Grundstück ist deutlich größer oder kleiner als das Richtwertgrundstück. | Sehr große Flächen lassen sich oft nicht im gleichen Verhältnis verwerten. Der Wert je Quadratmeter sinkt dann. |
| Zuschnitt | Schmal, sehr tief, spitz zulaufend oder mit einer ungünstigen Hanglage. | Mindernd, weil sich weniger sinnvoll darauf bauen lässt. |
| Zulässige Bebauung | Der Bebauungsplan erlaubt mehr oder weniger Geschossfläche als beim Richtwertgrundstück. | Mehr zulässige Fläche hebt den Bodenwert, weniger senkt ihn. |
| Erschließung | Beiträge für Straße, Kanal und Anschlüsse sind gezahlt oder stehen noch aus. | Ausstehende Beiträge mindern den Wert in Höhe der zu erwartenden Kosten. |
| Lasten und Rechte | Wegerecht, Leitungsrecht, Baulast, Wohnrecht oder ein Erbbaurecht. | Mindernd, je nach Umfang erheblich. |
| Lage in der Zone | Ihr Grundstück liegt am Rand der Zone oder direkt an einer Zonengrenze. | Der Zonendurchschnitt trifft dort am schlechtesten, in beide Richtungen. |
Der letzte Punkt ist auch für uns messbar. Bei der Zuordnung von Adressen zu Zonen trifft der Punkt in der Straßenmitte in 91 Prozent der Fälle die richtige Zone. An Zonengrenzen und bei überlagerten Nutzungsarten liegen dagegen mehrere Zonen über derselben Stelle. Wer dort mit einer einzigen Zahl rechnet, tut nur so, als wäre die Sache eindeutig.
Wie alt der Wert sein darf, und wie Sie ihn kostenlos bekommen
Bodenrichtwerte werden zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, sofern nicht häufiger bestimmt ist (§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). Ein aktuell veröffentlichter Wert kann deshalb fast zwei Jahre alt sein. Achten Sie auf den Stichtag, er steht immer dabei und ist üblicherweise der 1. Januar eines Jahres.
Die Auskunft selbst können Sie sich holen, ohne jemanden zu beauftragen. § 196 Absatz 3 des Baugesetzbuchs sagt es knapp: Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen. Zum reinen Nachschlagen brauchen Sie diesen Weg meist gar nicht: Das gemeinsame Portal BORIS-D der Gutachterausschüsse zeigt die Werte für ganz Deutschland kostenlos an.
Davon zu unterscheiden ist die amtliche Auskunft des Gutachterausschusses, also die Bescheinigung mit Stempel, wie sie etwa das Finanzamt sehen will. Sie ist in manchen Ländern ebenfalls kostenlos, in Brandenburg zum Beispiel als PDF. In Bayern ist sie nach dem bayerischen Kostengesetz gebührenpflichtig.
Nehmen Sie sich dabei die Zeit, die Merkmale des Richtwertgrundstücks mitzulesen. Sie stehen direkt neben dem Wert und sind der einzige Weg zu erkennen, wie weit Ihr eigenes Grundstück davon abweicht.
Wenn Ihr Grundsteuerbescheid zu hoch wirkt
Seit der Grundsteuerreform steckt der Bodenrichtwert in vielen Bescheiden. Wer feststellt, dass sein Grundstück deutlich weniger wert ist als der angesetzte Grundsteuerwert, kann einen niedrigeren Wert nachweisen. Das Bewertungsgesetz nennt dafür allerdings eine hohe Schwelle.
Nach § 220 Absatz 2 ist der niedrigere Wert nur anzusetzen, wenn der Grundsteuerwert erheblich abweicht. Als erheblich gilt es, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Bei kleineren Abweichungen führt der Nachweis zu nichts, und die Kosten dafür wären verloren.
Auch hier gibt es einen zweiten Weg, der wenig bekannt ist: Als Nachweis kann ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, wenn sich die Verhältnisse nicht verändert haben.
Ein wichtiger Vorbehalt: Diese Regel steht im Bewertungsgesetz des Bundes. Mehrere Bundesländer haben ein eigenes Grundsteuergesetz erlassen und weichen davon ab. Ob und wie die 40-Prozent-Schwelle für Ihr Grundstück gilt, hängt deshalb vom Bundesland ab. Das klärt Ihre Steuerberatung, bevor Sie Geld für ein Gutachten ausgeben.
Was das für eine Bewertung heißt
Bei einem unbebauten Grundstück ist der Bodenwert nicht ein Rechenschritt unter vielen, sondern das Ergebnis. Entsprechend groß ist der Schaden, wenn an dieser Stelle geschätzt statt nachgeschlagen wird.
Wertatelier liest die amtlichen Zonen der Gutachterausschüsse aus einem eigenen Bestand von über 115.000 Zonen und weist im Bericht den Stichtag und die Quelle der verwendeten Zone aus. Liegen für eine Adresse keine amtlichen Zonen vor, steht das im Bericht, und die Spanne wird vorsichtiger angesetzt, statt eine Genauigkeit zu behaupten, die die Datenlage nicht hergibt.
Was das nicht ist: die Anpassung an Ihr konkretes Grundstück in der Tiefe, die eine sachverständige Person nach einer Ortsbesichtigung leisten kann. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch ersetzt die Analyse nicht.
Häufige Fragen
- Kann ich meinen Grundstückswert aus dem Bodenrichtwert berechnen?
- Nur als grobe erste Näherung. Der Bodenrichtwert gilt für ein gedachtes Richtwertgrundstück in Ihrer Zone, dessen Merkmale der Gutachterausschuss ausweist. Für Ihr Grundstück muss er an Größe, Zuschnitt, zulässige Bebauung, Erschließung und bestehende Lasten angepasst werden. Diesen zweiten Schritt schreibt § 26 Abs. 2 ImmoWertV ausdrücklich vor.
- Ist im Bodenrichtwert das Haus enthalten?
- Nein. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Der Bodenrichtwert beschreibt also ausschließlich den Grund und Boden, nicht das Gebäude darauf.
- Wo bekomme ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?
- Zum Nachschlagen im Portal BORIS-D der Gutachterausschüsse, das die Werte für ganz Deutschland kostenlos anzeigt. Eine amtliche Auskunft mit Stempel erteilt die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses; nach § 196 Abs. 3 BauGB kann jede Person sie verlangen. Sie ist in manchen Ländern kostenlos und in Bayern gebührenpflichtig. Achten Sie in beiden Fällen auf den Stichtag: Die Werte werden mindestens alle zwei Jahre neu ermittelt und können entsprechend alt sein.
- Lohnt sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerwert?
- Nur bei einer deutlichen Abweichung. Nach § 220 Abs. 2 BewG wird ein niedrigerer Wert erst angesetzt, wenn der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Mehrere Bundesländer haben eigene Grundsteuergesetze mit abweichenden Regeln. Klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung, bevor Sie ein Gutachten beauftragen.
Wert Ihrer eigenen Immobilie einschätzen
Die erste Wertspanne kostet nichts und ist in rund zehn Minuten fertig. Sie geben keine Telefonnummer an, und Ihre Angaben gehen an keinen Makler.
Das könnte Sie auch interessieren
- Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert: welches Verfahren wann gilt, warum sie verschiedene Zahlen liefern und wer den Verkehrswert förmlich feststellt.
- Welche Immobilienbewertung akzeptiert wer?Finanzamt, Gericht und Bank verlangen unterschiedliche Formen der Bewertung. Und nicht immer dürfen Sie das Gutachten selbst beauftragen. Die Übersicht.
- Warum jede Statistik einen anderen Immobilienpreis nenntDie vollständigste Preisdatenbank Deutschlands ist nicht öffentlich. Woraus die einzelnen Statistiken rechnen, wie alt ihre Zahlen sind und was daraus folgt.
- Wie genau ist eine Online-Immobilienbewertung?Was Online-Bewertungen leisten und wo sie scheitern: Studienzahlen zu 1,2 Millionen Immobilien, eigene Messwerte und woran Sie eine brauchbare Einschätzung erkennen.